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地王出房价涨时代结束 造"地段"成开发商新逻辑

来源:网络 作者: 时间:2019-08-13

  2009年,广渠路10号地成交,富力城业主一夜涨价5000元/ 平方米;2012年,海淀万柳地王落槌,业主连夜违约坐地加价20万元。而如今,刚刚诞生的丰台白盆窑村新科地王却未能引发市场的跟风涨价,一些有涨价心思的业主全被中介给否定了。“现在的市场环境是地价不断走高,而销售速度却在不断降低,这样的情况下无论是业主还是开发商都很难涨价。”一位业内人士表示。


  地王效应减弱

  面粉贵了面包就一定要涨价,曾几何时一直是市场定价的铁律,但是在面对现如今的市场,敢有这样心思的业主越来越少。

  “我在网上看到了86.25亿元新地王拍出的消息,这块地刚好在我所居住小区的南侧,因为我们家的三居室也在出售,就给中介公司打电话问了这事,本来我想着涨点价格,中介跟我说小区成交量很小,而且成交客户大多以刚需小户型为主,买这种大户型的客户很少,建议我不要涨价。”居住在益辰欣园的业主杨女士向记者介绍道。

  据她介绍,南边(白盆窑村)这块地空着有两三年了,一直用围墙围着,花乡这一区域一直在施工,一直落后于北京其他城区的丰台也开始高速发展了。

  记者来到了位于丰台区新村一里附近的一家二手房门店,一位工作了六年的经纪人小夏告诉记者,白盆窑村86.25亿元地块拍出后,周边的几个小区如益辰欣园、亿城天筑、怡海花园等都有业主打电话过来询问,全有涨价的意思,但是全被公司拦下。离此地块最近的小区是益辰欣园和亿城天筑,其中益辰欣园的均价在2.8万元/平方米左右,而亿城天筑主流的三居室户型成交均价约3.5万元/平方米。

  他认为,目前市场形势并不乐观,一个地王的出现很难再引发房价的大幅上涨。不仅如此,记者发现几年前,一条政策、一块高价地、一条地铁线全能成为房价上涨的借口,甚至出现过业主在家召开现场拍卖会,买家价高者得的盛况,而现如今不仅地王的效应在弱化,政策的影响也在降温,如今年的“9·30”新政和降息只是在成交量上了起到了促进作用,没有一个项目敢涨价的。

  “现在购房者更看重项目本身和周边配套,目前区域内的交通、医疗、教育等资源都在不断地改善,再加之地王的出现,未来房价增长空间还是可期的,不过需要一段的时间。”小夏表示。

  房企的逻辑

  在李嘉诚的投资逻辑中地段是第一位的,而面对北京供地外移、地段逻辑失效的情况下,人为地制造“地段”就成为了开发商的新逻辑。

  从朝阳的孙河到通州的台湖,再到大兴的亦庄以及门头沟的新城,再到今年初的丰台,开发商们通过抱团进入、抬升区域品质的办法来打造新城而弥补地段上的不足。

  1月7日下午,华润首开平安联合体以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑村地块,溢价率22%,刷新北京总价地王纪录,楼面价达到了3.8万元/平方米。尽管与此前的西局花乡地块价格还有很大差距,但是对比周边区域在售新旧房3万元/平方米的均价,依然是面粉贵过了面包。

  记者了解到,进入2015年以来,丰台区已经连续出让3块土地,1月5日招商华润联合体以86.9亿元摘得丰台区两块土地,1月7日华润首开平安联合体以86.25亿元摘下丰台花乡地块,刚开年丰台区土地出让金额就已达到173.15亿元,几乎被遗忘的丰台区域,引起了业内的极大关注。

  记者从北京市国土局了解到,从2012年至今,丰台区共计成交了26块经营性用地,供地面积高达383万平方米,总出让金额683亿元,经营性用地楼面价格从7115元/平方米飙升到目前的22877元/平方米。其中住宅类土地166.2万平方米。

  而今年区域内还将有至少6块土地上市,其中不乏丽泽商务区、西局、石榴庄等黄金位置的地块。

  楼市的新尴尬

  被开发商硬生生抬高的地价却面临市场难以接受的尴尬境地,按照地价制定的房价必然成为曲高和寡的空中楼阁。

  2013年,中粮以5万元的价格拿下了孙河地王,时至今日,龙湖和泰禾的两个项目已然进入了封关阶段,该项目才对外公布了入市计划;同样首开以近6万元斩获的亦庄地王,也迟迟不见上市的消息。

  “现在的土地市场就是一场击鼓传花的,不断地靠抬地价来促进房子的销售,最终的结果就是先入市的项目获得了有速度没有利润,后入市的项目有利润没速度,两相一比,其实是一样的。”一位销售总监表示。

  其实纵观此前的东坝、台湖、亦庄、孙河等因为土地市场火爆而炒热的区域,现在全面临去存的压力,未来的丰台亦是如此。

  记者从北京市房地产交易管理网上看到,去年11月燕西华府18栋楼的245套住宅取得了销售许可证,而截至昨日只销售了245套。同样,区域内目前售价最高的紫辰院项目,目前价格接近7万元/平方米,而该项目去年1月入市的299套房源截至昨日只网签了55套。

  “丰台区域内的房屋供应量一直不高,区域发展相对温和。”对于丰台楼市,亚豪机构研究总监郭毅向记者表示。

  据记者统计,从2012年到2014年丰台区的住宅成交面积为153.09万平方米,销售均价从2012年的23331元/平方米涨到了2013年的27464元/平方米,再涨到目前的31048元/平方米。

  “2014年丰台区销售套数仅为2716套,不足2013年的一半,但是潜在供应量却在不断增长,特别是区域内一些10万元/平方米的项目将在今年上市,相对目前区域均价三四万元的水平而言可谓是坐了火箭。”一位业内人士表示。

  记者了解到,目前围绕着丰台区的三环至四环区域正在进行整体改造升级,区域正处于火热的拆迁中,市场缺乏高端项目的发展基础。

  “今年的楼市相对于去年,商品房的降温可能更加明显,主要是由于地价的不断上涨导致开发商的定价普遍高涨,直接引发了市场由于价格突涨的滞销。”郭毅表示。

  北京商报记者 赖大臣


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